ELECCIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL, ASPECTOS A
TENER EN CUENTA
Cuando
realizamos un plan de empresa, previo al inicio de una actividad, tenemos en
consideración cuestiones importantes como el modelo jurídico de la sociedad, la
inversión a realizar, los resultados económicos a corto/medio plazo, el mercado
potencial etc. Además, si nuestra actividad lo requiere, definimos el entorno
donde queremos actuar y por tanto la ubicación física de nuestras instalaciones
y el espacio o superficie necesaria para el desarrollo de la misma.
La
elección del local es un aspecto importantísimo para el futuro y, en muchos
casos condicionará el éxito de nuestro proyecto.
Se
deben de tener en cuenta aspectos técnicos y planes de usos municipales antes
de tomar una decisión. El precio de venta o alquiler, es posiblemente el factor
más importante que condiciona la elección del local, pero no debemos olvidar
que para poder desarrollar nuestra actividad hay que cumplir con las normas
existentes en el municipio o las existentes a nivel estatal.
Algunos
de los aspectos a considerar antes de
alquilar o comprar un local para nuestra actividad son:
-Ubicación del local: Los planes de uso municipales
definen zonas urbanas donde se pueden o no desarrollar algunas actividades. Por
ejemplo el plan de usos del Distrito de Gracia en Barcelona limita o condiciona
la implantación de actividades de restauración en algunas zonas del distrito.
Antes de iniciar una actividad hay que
consultar en el ayuntamiento los planes de uso, aquí nos indicarán las
limitaciones existentes y los requisitos necesarios para la implantación.
-Características del local: Definida la
zona donde vamos a ubicar la actividad iniciamos la búsqueda del local más adecuado. En este
momento, tenemos que considerar aspectos técnicos y normas que pueden
condicionar el aprovechamiento de la superficie útil. La norma básica en este
caso es el CTE si bien existen reglamentos locales o autonómicos que hacen que
las normas sean más restrictivas (por ejemplo las TAAC en Catalunya donde se
determinan las condiciones de accesibilidad).
Hay
varios aspectos básicos a tener en cuenta para la determinar si el local es
viable o no para nuestra actividad:
-Recorridos de evacuación: Como norma los recorridos de evacuación
no pueden superar los 25 m. Si la longitud es superior deberá dotarse de
salidas adicionales o de sistemas de extinción de incendios que prolonguen esta
distancia. (ver documento SI de CTE). Los anchos de pasillos y escaleras están
determinados por número de personas que hay que evacuar.
-Altura libre de las estancias: Como norma la altura mínima en zonas
de circulación es de 2,10 m en zonas de uso restringido y de 2,20 m en el resto
de zonas. (ver documento SUA de CTE) No obstante hay normas municipales (OME)
como la del ayuntamiento de Barcelona donde la altura exigida es de 2,50 m
excepto en zonas de uso restringido que es de 2,10 m .
-Resistencia al fuego de la estructura: Según CTE la resistencia al
fuego de la estructura depende de la altura del edificio o altura de evacuación
donde está ubicado el local, es decir del número de plantas que hay sobre el
mismo. Este aspecto determina si es necesario o no hacer un tratamiento de
ignifugado de la estructura actual. Lo aconsejable en este caso es recurrir a
una ingeniería especializada antes de tomar una decisión en este sentido.
-Accesibilidad desde el exterior: En el caso de que el acceso al
local no esté habilitado para personas de movilidad reducida, deben de
realizarse las actuaciones necesarias para facilitar este. Básicamente se trata
de suprimir las barreras arquitectónicas existentes (escaleras, rampas de
pendiente pronunciada, pasos estrechos etc). En algunos casos, la supresión de
estas barreras supone una inversión importante (plataformas elevadoras,
ascensores, rampas etc) que nos determinará la viabilidad de este local e
incluso determinará que determinadas zonas no sean usables como por ejemplo
sótanos o altillos.
Teniendo
presente estos aspectos y otros más relacionados con el desarrollo de la
actividad como por ejemplo, para un bar-restaurante, la posibilidad de disponer
de una terraza en la vía pública o de instalar un sistema de extracción de
humos, evitaremos tener imprevistos en la implantación de la actividad. Es muy
recomendable realizar una visita al local con el asesoramiento de una ingeniería
que nos ayude a tomar la decisión
correcta.