lunes, 26 de septiembre de 2016

ELEGIR UN LOCAL COMERCIAL


ELECCIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL, ASPECTOS A TENER EN CUENTA

 

Cuando realizamos un plan de empresa, previo al inicio de una actividad, tenemos en consideración cuestiones importantes como el modelo jurídico de la sociedad, la inversión a realizar, los resultados económicos a corto/medio plazo, el mercado potencial etc. Además, si nuestra actividad lo requiere, definimos el entorno donde queremos actuar y por tanto la ubicación física de nuestras instalaciones y el espacio o superficie necesaria para el desarrollo de la misma.

La elección del local es un aspecto importantísimo para el futuro y, en muchos casos condicionará el éxito de nuestro proyecto.

Se deben de tener en cuenta aspectos técnicos y planes de usos municipales antes de tomar una decisión. El precio de venta o alquiler, es posiblemente el factor más importante que condiciona la elección del local, pero no debemos olvidar que para poder desarrollar nuestra actividad hay que cumplir con las normas existentes en el municipio o las existentes a nivel estatal.

Algunos de los aspectos a considerar  antes de alquilar o comprar un local para nuestra actividad son:

-Ubicación del local: Los planes de uso municipales definen zonas urbanas donde se pueden o no desarrollar algunas actividades. Por ejemplo el plan de usos del Distrito de Gracia en Barcelona limita o condiciona la implantación de actividades de restauración en algunas zonas del distrito.

 Antes de iniciar una actividad hay que consultar en el ayuntamiento los planes de uso, aquí nos indicarán las limitaciones existentes y los requisitos necesarios para la implantación.

-Características del local: Definida la zona donde vamos a ubicar la actividad iniciamos la  búsqueda del local más adecuado. En este momento, tenemos que considerar aspectos técnicos y normas que pueden condicionar el aprovechamiento de la superficie útil. La norma básica en este caso es el CTE si bien existen reglamentos locales o autonómicos que hacen que las normas sean más restrictivas (por ejemplo las TAAC en Catalunya donde se determinan las condiciones de accesibilidad).

Hay varios aspectos básicos a tener en cuenta para la determinar si el local es viable o no para nuestra actividad:

                -Recorridos de evacuación: Como norma los recorridos de evacuación no pueden superar los 25 m. Si la longitud es superior deberá dotarse de salidas adicionales o de sistemas de extinción de incendios que prolonguen esta distancia. (ver documento SI de CTE). Los anchos de pasillos y escaleras están determinados por número de personas que hay que evacuar.

                -Altura libre de las estancias: Como norma la altura mínima en zonas de circulación es de 2,10 m en zonas de uso restringido y de 2,20 m en el resto de zonas. (ver documento SUA de CTE) No obstante hay normas municipales (OME) como la del ayuntamiento de Barcelona donde la altura exigida es de 2,50 m excepto en zonas de uso restringido que es de 2,10 m .

                -Resistencia al fuego de la estructura: Según CTE la resistencia al fuego de la estructura depende de la altura del edificio o altura de evacuación donde está ubicado el local, es decir del número de plantas que hay sobre el mismo. Este aspecto determina si es necesario o no hacer un tratamiento de ignifugado de la estructura actual. Lo aconsejable en este caso es recurrir a una ingeniería especializada antes de tomar una decisión en este sentido.

                -Accesibilidad desde el exterior: En el caso de que el acceso al local no esté habilitado para personas de movilidad reducida, deben de realizarse las actuaciones necesarias para facilitar este. Básicamente se trata de suprimir las barreras arquitectónicas existentes (escaleras, rampas de pendiente pronunciada, pasos estrechos etc). En algunos casos, la supresión de estas barreras supone una inversión importante (plataformas elevadoras, ascensores, rampas etc) que nos determinará la viabilidad de este local e incluso determinará que determinadas zonas no sean usables como por ejemplo sótanos o altillos.

 

Teniendo presente estos aspectos y otros más relacionados con el desarrollo de la actividad como por ejemplo, para un bar-restaurante, la posibilidad de disponer de una terraza en la vía pública o de instalar un sistema de extracción de humos, evitaremos tener imprevistos en la implantación de la actividad. Es muy recomendable realizar una visita al local con el asesoramiento de una ingeniería que nos ayude a tomar la decisión correcta.

1 comentario:

  1. Para los que tengan que crear una empresas y necesiten un local comercial, lo mejor es contactar con una Empresa de ingeniería dedicada a la redacción de proyectos para que nos haga las Licencias de Apertura o Actividad Gracias por la información

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